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Devolução das parcelas pagas na Rescisão de Contrato de Aquisição de Imóvel

Em recente decisão proferida no julgamento do Recurso Especial nº 877.980/SC, de relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão da 4ª Câmara Cível do Superior Tribunal de Justiça, restou confirmado o acórdão recorrido no sentido de que, em havendo atraso da construtora na entrega de imóvel, seria abusiva a disposição em contrato de compra e venda de imóvel financiado diretamente pela construtora vendedora, de cláusula condicionando a restituição das parcelas pagas pelo adquirente somente no término da obra. O entendimento é de que o vendedor poderia revender o imóvel a terceiros auferindo vantagens com os valores retidos, bem ainda acaso não houvesse a conclusão da mesma, estaria a construtora sendo beneficiada por seu próprio inadimplemento.

O caso ora abordado, numa breve síntese reporta-se a um pedido judicial de rescisão de um contrato de compra em venda firmado entre o comprador e a construtora, visando à aquisição de uma unidade habitacional, onde esta não teria cumprido com o prazo de entrega da obra estabelecido em contrato, mesmo tendo havido por parte do comprador o pagamento do sinal de negócio, além de trinta e uma parcelas do financiamento. No processo alegou que ao pretender a rescisão do negócio, houve recusa por parte da vendedora em devolver os valores pagos antes do término da construção. Esta recusa estaria amparada em cláusula específica disposta no contrato. Argumentou o comprador ainda, que até a data da propositura da demanda a construção ainda encontrava-se inacabada. Por isso, pretendia a rescisão do negócio com a devolução dos valores pagos acrescido de correção, juros de mora, bem ainda restituição em dobro do sinal dado, a título de perdas e danos.

Em primeira instância, o pedido foi julgado parcialmente procedente, para declarar rescindido o contrato com a restituição imediata dos valores desembolsados pelo comprador devidamente acrescidos com juros e correção monetária, nos mesmos índices e critérios previstos contratualmente, contados a partir de cada desembolso, além da devolução em dobro das arras.

Não se conformando com os termos da sentença, a construtora interpôs recurso de apelação cível, igualmente improvido, e deste acórdão, Recurso Especial que dentre os tópicos abordados, continha a alegação que a decisão ofendia o artigo 1.097 do Código Civil de 1916 (Art. 1.097. se o que deu arras der causa a se impossibilitar a prestação, ou a se rescindir o contrato, perdê-la-ás em benefício do outro) e 53 do Código de Defesa do Consumidor (Art. 53. nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado), a ordem de que, referentemente a esta última disposição legal, o contrato não estabelecia a perda das parcelas, mas apenas a restituição da mesma por ocasião da conclusão da obra, não estando respectiva condição em desacordo com as disposições consumeiristas.

No entanto, o Ministro Relator do respectivo recurso especial negou provimento ao mesmo sob a justificativa de que “… É abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra …”.

Isto porque, segundo o disposto no artigo 51, incisos II e IV (Art. 51 – São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:  … II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código; … IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; …), para o relator o promitente vendedor poderia, inclusive, revender o imóvel a terceiros e auferir vantagem também com os valores retidos, “além do que a conclusão da obra atrasada, por óbvio, pode não ocorrer”. “Neste caso”, acrescentou o ministro, “o consumidor preterido ficaria ao sabor da conveniência do contratante inadimplente, para que possa receber o que pagou indevidamente”, cuja disposição por certo configuraria em abusividade.

Por certo que acertado a decisão proferida nos termos acima, uma vez que é entendimento da sociedade moderna e das disposições tanto consumeiristas como civis vigentes, que as atividades negociais sejam firmadas dentro da maior paridade e boa-fé contratual possível, preservando assim o equilíbrio necessária para impedir que uma das partes contratantes incorra em prejuízos, por ser esta a única forma possível de ver preservada os interesses sociais da coletividade como um todo nas relações comerciais em respeito a ordem social e econômica.

 * José do Carmos Badaró – Advogado Especialista em Direito Imobiliário

badaroic@jcbadaro.com.br

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1 Resposta Para “Devolução das parcelas pagas na Rescisão de Contrato de Aquisição de Imóvel”

  1. Gysa disse:

    Gostaria de saber se o sinal que dei a construtora pode ser devolvido? já que há dois anos tento financiar e não tenho nenhuma resposta qto ao financiamento.

    Obrigada!!

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