|

A dispensa da prestação da caução na execução provisória de sentença proferida em ação de despejo por falta de pagamento

Antes da vigência das alterações introduzidas na legislação inquilinatária pela Lei nº 12.112/2009, era comum no meio jurídico a discussão acerca da questão se a execução provisória de uma sentença em despejo nas hipóteses de falta de pagamento de aluguel e encargos carecia ou não do oferecimento da caução prévia para seu cumprimento.

E a discussão até então existente partia do fato de que o legislador ao editar a Lei 8.245/91, estabeleceu em seu artigo 64 que “… salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução. …”. Já o artigo 9º estabelece as condições específicas para o término da locação, assim as admitindo quando: “… I – por mútuo acordo; II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las. …”

E sob este aspecto, de acordo com as disposições legais acima, toda execução provisória de sentença em ações de despejo por falta de pagamento de aluguel e demais encargos estaria sujeita a prestação da caução a ser fixada pelo Juiz, como condição de procedibilidade para o seu cumprimento. No entanto, tal exigência passou a gerar inconformismo entre os operadores do direito, ao entendimento de ser contrário ao espírito do próprio legislador, criador da Lei nº 8.245/91, esta imposição, cujo inciso III não teria sido inserido no texto do artigo 64 da lei por mero equívoco, justamente porque a retomada do imóvel em tais situações objetivava principalmente minimizar os prejuízos econômicos provocados pelo inadimplemento do locatário, tornando-se excessiva tal condição, pois além de não haver recebidos os aluguéis inadimplidos, teria o locador, ainda, que depositar em juízo significativo valores para obter a desocupação do imóvel.

Outro argumento igualmente substancial era o fato de que o inciso III inserido no artigo 9º da Lei do Inquilinato, que previa a hipótese de rescisão pela falta de pagamento de aluguel e encargos, representava apenas um reforço maior ao fato de que o locatário inadimplente estaria infringindo as condições negociais pelas quais se firmou a locação, e assim, estaria o mesmo também praticando a infração contratual nos termos do inciso II do mesmo artigo, ao não efetuar o pagamento da locação no seu tempo ajustado, sendo assim dispensado o ato.

Entretanto, embora os argumentos ora trazidos fossem relevantes para dispensar a prestação da caução, fato é que por muito tempo perdurou polêmica em nossos Tribunais no sentido de dispensar ou não a prestação da caução em execuções provisórias de sentença que determina o despejo do imóvel por falta de pagamento de encargos relativos à locação, sendo que em decisão recentemente proferida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, confirmou-se o posicionamento acerca da dispensa do referido ato.

No caso em questão, em seu voto, a Ministra Nancy Andrighi, relatora do Recurso Especial 1207793, argumentou que embora o artigo 64 da Lei n. 8.245/91 não tenha determinado o inciso III do artigo 9º da referida lei como hipótese de dispensa de caução, a ausência de pagamento do aluguel e demais encargos pelo locatário constitui infração contratual, estando, pois, acobertada pelo inciso II do artigo 9º, podendo nesta hipótese, dispensar-se a caução para a execução provisória do despejo. Ainda mencionou ser “importante destacar ainda que o inciso III do artigo 9º da lei de locação é mera especificação do inciso II do mesmo artigo. O legislador buscou apenas ressaltar a importância do adimplemento, tendo em vista que ele é o fim de toda obrigação”.

A toda certeza o entendimento acima representa a melhor orientação a ser dada aos processos ainda sob sua égide, tanto que a presente polêmica quanto a prestação de caução na ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação já está superada pela modificação introduzida no caput do artigo 64 pela Lei 12.112/09 ao dispor que: “…Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. …”

Assim, resta atualmente contemplada a dispensa da caução para todos os fundamentos do artigo 9º, em caso de execução provisória. Para as demais hipóteses de execução, a caução continuará sendo arbitrada na sentença, porém, entre parâmetros mínimo e máximo reduzidos: entre 6 (seis) e 12 (doze) meses de aluguel, considerando valor atualizado até a data da sua prestação em juízo.

  * José do Carmos Badaró – Advogado Especialista em Direito Imobiliário

badaroic@jcbadaro.com.br

 

Tags: , , , , , , , , , ,

1 Resposta Para “A dispensa da prestação da caução na execução provisória de sentença proferida em ação de despejo por falta de pagamento”

  1. RÔMULO MIRANDA disse:

    Repassar para Carlos Eduardo

Comente!

Spam Protection by WP-SpamFree

Free WordPress Themes