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Da venda “ad corpus” e “ad mensuram”

José do Carmos Badaró *

A entrada de um ano novo sempre restaura nossas energias, e nos traz novas idéias, que acabam em importar a busca  do tão sonhado investimento que não nos foi possível realizá-lo ou adquiri-lo no ano anterior e, dentre estes investimentos, sem sombra de dúvidas, a aquisição de um imóvel  faz parte do projeto da maioria das pessoas.

No entanto, mesmo considerando todos os cuidados que já mencionei em edições anteriores, acerca da aquisição do imóvel, quanto a obtenção de certidões e demais consultas nos Órgão específicos, outro cuidado ainda deve ser tomado em relação a forma em que se dará a aquisição da área, se será medida “ad corpus” ou “ad mensuram”, pois dependendo da modalidade eleita, as consequências indenizatórias pela aquisição do imóvel com área inferior a constante do registro de imóveis serão diferentes para cada espécie.

E aqui, válido mencionar que na venda de imóvel “ad mensuram” á área do imóvel possui fator preponderante, e é sobre a qual que se estipula o preço por sua medida de extensão, sendo esta a distinção com “ad corpus”, porque os efeitos são diferentes como se verá adiante.

Usualmente, na venda “ad mensuram” prevista no artigo 500 do Novo Código Civil, o comprador adquire uma determinada metragem de terreno e o vendedor tem de entregar a quantidade vendida sob pena de que, na hipótese de entrega de área menor, responder pela resolução do negócio ou abatimento do preço, ressalvado ao comprador, no entanto, um limite legal de tolerância em favor do vendedor de até menos de 1/20 da área total enunciada.

Tanto o vendedor quanto o comprador tem o prazo de um ano para reclamarem em juízo a complementação da área faltante, ou a rescisão do contrato ou o abatimento proporcional do preço, contado a partir do registro do título, ou, então, a partir da imissão na posse se houver atraso por culpa do alienante – (art. 501 do Novo Código Civil).

Já a venda “ad corpus” ocorre quando os contratantes levam em consideração o corpo, o objeto e as características de localização. São as suas comodidades que são levadas em consideração, sendo que a área do imóvel possui importância secundária. Em remanescendo área diversa a contratada,  não haverá complementação da área e nem devolução do excesso aos contratantes.

A ausência ao direito de indenização e abatimento do preço é a principal consequência da compra e venda “ad corpus”, pois o comprador nada poderá reclamar caso o imóvel seja menor do que a metragem da escritura.

É o que se dá na compra e venda de imóveis entre particulares, excetuado apenas nos negócios realizados amparados no Código de Defeso do Consumidor.

Veja-se que, na hipótese de aquisição de imóvel pelo regime de incorporação imobiliária, normalmente realizada “ad corpus”, é incomum ocorrer a venda de imóvel sem que a  área construída corresponda a mesma área indicada no memorial descritivo e matrícula do imóvel, dado a engenhosidade envolvendo todo o empreendimento, donde dificilmente resultaria numa construção a menor.

No entanto, mesmo em se  tratando de incorporação imobiliária com inserção de cláusula desta natureza, uma vez constatada a venda do imóvel com área menor do que a contratada, dada a  relação de consumo mantida entre estes, poderá o adquirente requerer o abatimento do preço, cujo entendimento é unânime em nossos Tribunais, o qual objetiva apenas e tão somente garantir a seriedade das negociações mantidas no âmbito do mercado imobiliário.

  * José do Carmos Badaró – Advogado Especialista em Direito Imobiliário

badaroic@jcbadaro.com.br

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